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2004-06-09 주택(Principal Residence)과 세금

주택을 소유하고 있거나 곧 주택을 구입할 계획을 갖고 계신 분을 위해 주택과 관련한 세금은 어떤 것이 있는지에 대해 알아보겠습니다.


- The Gain realized by an individual on the disposition of principal residence is not included in income
- The principal residence includes a house, apartment, condominium, cottage, mobile or houseboat

주택을 살 때는 새로 지은 집이나 전반적으로 Renovation을 한 주택이 아니라면 별도로 내는 세금이 없습니다. 한편 새 집이나 전반적으로 Renovation을 한 주택을 구입하면 주택가격에 GST를 추가로 내는데, 그 주택을 주 거주용으로 사용할 경우에는 GST Rebate를 신청하여 GST의 일부를 되돌려 받습니다. 그리고 집을 소유하고 있는 동안에는 재산세(Property Tax)를 내야하는데 이는 고지서를 받아서 납부하면 되므로 특별히 복잡한 사항이 없습니다. 마지막으로 집을 팔때(Disposition)는 어떻게 될까요. 이 경우에는 복잡하게 신경써야할 부분이 있습니다.

주택을 팔았을 때 이익이나 손실이 생기면 이는 Capital Gain 또는 Loss에 해당합니다. 일반적으로 Capital Gain에 해당하는 소득은 50%에 대해서만 과세합니다. 즉, 판매가에서 원래 구입가를 뺀 차액이 $200,000 이라면 그 금액의 50%인 $100,000 만을 과세 대상 소득으로 계산합니다. 그런데 주 거주용으로 사용하는 한 가구 한 주택에 한하여 Capital Gain 소득세를 면제합니다. 이렇게 Capital Gain 소득세를 면제받을 수 있는 주택을 Principal Residence 라 합니다.

Principal Residence의 조건을 좀 상세히 살펴보면, 우선 하나의 주택에 한하고(1981년 이전에는 부부가 각각 하나씩 Principal Residence을 지정할 수 있었지만), 꼭 그 집에서 살아야한다는 것입니다. 주택의 종류로는 일반주택, 아파트, 콘도, 코테지, 이동식주택 모두 가능하며 1년 내내 살지 않아도 상관없습니다.

Principal Residence로 지정한 주택의 용도가 바뀔 경우에는 어떻게 될까요? 두 주택을 보유하고 있는 상태에서 Principal Residence를 바꾸거나 Principal Residence를 임대용 주택으로 전환하면 이에 따라 세금관계가 달라질 수 있습니다. 장기간에 걸쳐서 주택 가격이 크게 변동되는 경우를 생각하면 세금영향도 역시 크게 되므로 전문가와 상의하여 신중히 처리해야 할 것입니다.

Principal Residence 에 대한 Capital Gain 면제의 계산식은 다음과 같습니다.

[{1 + (Principal Residence로 지정한 햇수)} * (Gain) ] / (보유 햇수)
예를 들어 1981년에 $250,000에 사서 2002년에 $450,000에 팔았는데 그 중 12년을 Principal Residence으로 지정했다면,

Gain : $450,000 – $250,000 = $200,000
보유기간: 1981년 부터 2002년 까지 = 12 년
Capital Gain 면제 금액: [ { 1 + (12 년) } * $200,000] / (22 년) = $118,182
Capital Gain 금액: $200,000 – $118,182 = $81,818
Capital Gain 과세 대상 금액; $81,818 * 50% = $40,909

즉, 처분이익 $200,000 중 $118,182는 면제되고, 나머지 $81,818 만 Capital Gain 으로 인정되고 이중 50%인 40,909에 대해서만 소득세에 포함하여 세금을 내면 되겠네요. 여기서 1 을 더해주는 이유는 주택을 사고 파는 과정에서 1 년 정도는 일시적으로 두 주택을 보유하는 경우를 감안하기 위해서입니다. 참고로 과세 대상에 포함하는 50%는 고정된 숫자가 아니고 년도별로 변경되는 수치입니다.

결론적으로 보면 자기가 살고 있으면서 보유하고 있는 주택은 값이 아무리 올라도 그 이익에 대한 세금은 걱정하지 않아도 되겠습니다. 한 가정에 하나의 주택에 대해서는 세금 혜택을 주고 있는 셈이죠.

오늘은 Principal Residence 와 Capital Gain 면제에 대하여 살펴보았습니다. 감사합니다.

(공인회계사 윤만호)

(의견이나 질문을 주시면 함께 검토하겠습니다. Tel. 416-590-9333, yun@RoyalAccounting.ca
이 난에 연재한 글은 필자의 공식 홈페이지에서 종합하여 보실 수 있습니다. www.RoyalAccounting.ca)